Comment faire un investissement locatif en société ?

L’investissement locatif est une stratégie patrimoniale intéressante qui permet de se constituer un revenu passif tout en valorisant son patrimoine immobilier. Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, une question cruciale se pose : vaut-il mieux investir en nom propre ou créer une société pour réaliser cet investissement ? Choisir d’investir via une société présente de nombreux avantages, mais il est essentiel de bien comprendre les différentes structures juridiques disponibles et leurs implications.

Pourquoi investir en société plutôt qu’en nom propre ?

Investir en société plutôt qu’en nom propre offre plusieurs avantages notables :

1. Optimisation fiscale : Une société permet souvent de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. Par exemple, l’impôt sur les sociétés (IS) est souvent plus faible que l’impôt sur le revenu pour les tranches les plus élevées.
2. Protection du patrimoine personnel : En investissant via une société, le risque financier est limité aux apports effectués dans la société, protégeant ainsi le patrimoine personnel des associés.
3. Facilité de transmission : La détention de biens immobiliers via une société permet de transmettre progressivement des parts sociales à ses héritiers, souvent avec des avantages fiscaux.
4. Gestion facilitée : Une société peut permettre une gestion plus souple, notamment en termes de répartition des revenus et de prise de décisions collectives.

Les différents statuts juridiques pour un investissement locatif

1. La Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est sans doute la forme juridique la plus couramment utilisée pour l’investissement locatif. Elle permet :

• De détenir un ou plusieurs biens immobiliers en commun.
• Une grande souplesse dans la répartition des parts sociales.
• Une fiscalité transparente (IR) ou optionnelle (IS), permettant d’amortir le bien.

👉 Idéal pour la gestion en famille ou pour faciliter la transmission patrimoniale.

2. La Société à Responsabilité Limitée (SARL) ou SARL de famille

La SARL est intéressante pour les investisseurs qui souhaitent exercer une activité commerciale liée à l’immobilier (par exemple, la location meublée) :

• Fiscalité à l’IS par défaut, permettant d’amortir le bien.
• Possibilité d’opter pour la SARL de famille pour bénéficier d’une transparence fiscale (IR).
• Responsabilité limitée aux apports.

👉 Pertinente pour des projets immobiliers commerciaux ou pour des locations meublées.

3. La Société par Actions Simplifiée (SAS)

La SAS offre une grande liberté statutaire et une flexibilité dans la gestion de l’entreprise :

• Fiscalité à l’IS, permettant également l’amortissement.
• Pas de charges sociales sur les dividendes.
• Statut social avantageux pour le président (régime assimilé salarié).

👉 Adaptée aux projets ambitieux ou aux investisseurs souhaitant intégrer des partenaires extérieurs.

Conséquences fiscales et patrimoniales selon le statut choisi

Statut	Fiscalité	Transmission	Protection du patrimoine
SCI (IR)	Revenus fonciers (IR)	Transmission facilité des parts	Patrimoine personnel protégé
SCI (IS)	Impôt sur les sociétés	Amortissement du bien	Idem
SARL	Impôt sur les sociétés ou IR (SARL de famille)	Transmission des parts simplifiée	Responsabilité limitée
SAS	Impôt sur les sociétés	Transmission souple	Patrimoine personnel protégé

Conclusion

Investir en société offre de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité, de gestion et de protection du patrimoine personnel. Toutefois, chaque statut juridique présente des spécificités qu’il convient d’analyser en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs patrimoniaux. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste) pour choisir la structure la plus adaptée à son projet immobilier.